SOLUTIONSFINANCEMENTSCRÉDITSASSURANCES
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Concrétisez votre projet immobilier avec un financement adapté à votre profil
Acheter sa résidence principale, investir dans un bien locatif, construire une maison ou financer des travaux représente un engagement financier important. Votre situation ne correspond pas nécessairement aux critères standards des banques, mais cela ne signifie pas que votre projet doit être abandonné.
Demander mon étude gratuite →S.F.C.A & CIE analyse votre situation dans sa globalité afin de rechercher un financement cohérent avec vos revenus, vos charges, votre patrimoine et vos objectifs.
Notre rôle est de vous accompagner à chaque étape : évaluation de votre capacité d'emprunt, constitution du dossier, recherche du financement, comparaison des propositions et suivi jusqu'à la signature chez le notaire.
Chaque projet nécessite une structure de financement adaptée à sa nature, au profil de l'emprunteur et aux critères de l'établissement prêteur.
Préparez votre accession à la propriété. Devenir propriétaire permet de se constituer progressivement un patrimoine, de préparer l'avenir et de ne plus verser un loyer sans contrepartie patrimoniale. Avant de commencer vos recherches, il est recommandé d'évaluer précisément votre capacité d'emprunt, votre apport personnel disponible, la mensualité que vous pouvez supporter, votre reste à vivre, les frais d'acquisition, les éventuels travaux, les futures charges de copropriété, la taxe foncière et le coût de l'assurance emprunteur.
Financez une nouvelle acquisition sans déséquilibrer votre budget. Votre financement doit prendre en compte le prêt immobilier déjà en cours, les autres crédits du foyer, les revenus locatifs éventuels, la valeur du patrimoine détenu, la vente éventuelle d'un bien, le besoin d'un prêt relais, votre apport disponible et les nouvelles charges liées à l'opération. Plusieurs solutions peuvent être étudiées : prêt immobilier classique, prêt relais, prêt à paliers, financement avec différé, regroupement de crédits préalable, prêt hypothécaire ou financement combinant plusieurs lignes de crédit.
Le principe du prêt immobilier est simple. L'établissement prêteur met à votre disposition le capital nécessaire à la réalisation de votre projet. Vous vous engagez à rembourser cette somme sur une durée déterminée, avec des intérêts et, le cas échéant, une assurance emprunteur.
Chaque mensualité comprend généralement une part de capital, une part d'intérêts et une cotisation d'assurance emprunteur. Au début du financement, la part des intérêts est généralement plus importante. Au fil des remboursements, la part de capital augmente et le capital restant dû diminue. La banque remet à l'emprunteur un tableau d'amortissement précisant le détail des échéances pendant toute la durée du prêt.
Avant d'accorder un crédit immobilier, l'établissement prêteur analyse la capacité de l'emprunteur à rembourser le financement dans la durée.
La capacité d'emprunt correspond au montant maximal que vous pouvez emprunter en fonction de votre situation financière. Elle dépend notamment :
L'objectif n'est pas uniquement d'obtenir un financement, mais de conserver un budget équilibré après l'acquisition.
Le taux d'endettement correspond à la part des revenus consacrée au remboursement des crédits et charges assimilées. Il est calculé de manière générale selon la formule suivante :
Les établissements prêteurs s'appuient notamment sur les règles du Haut Conseil de stabilité financière, sous réserve des marges de flexibilité autorisées aux banques et de l'analyse globale du dossier. Un taux inférieur à ce seuil ne garantit pas automatiquement l'accord du financement : la banque examine également le reste à vivre, l'épargne, la stabilité des revenus et la qualité du projet.
Le reste à vivre correspond à la somme disponible après paiement des mensualités de crédit et des charges principales. Il doit permettre au foyer de financer l'alimentation, les déplacements, les assurances, les dépenses courantes, les frais liés aux enfants, les imprévus et les futures charges du logement.
Deux dossiers présentant le même taux d'endettement peuvent donc recevoir une appréciation différente selon le niveau de revenus et la composition du foyer.
Le saut de charge correspond à la différence entre votre dépense actuelle de logement et votre future mensualité immobilière.
Un saut de charge modéré est généralement mieux accepté lorsque l'emprunteur démontre qu'il dispose déjà d'une capacité d'épargne régulière.
L'apport personnel correspond aux fonds que vous investissez directement dans l'opération. Il peut provenir de votre épargne, d'une donation, d'un héritage, de la vente d'un bien, d'un plan d'épargne, d'une participation salariale, d'un prêt familial déclaré ou d'un prêt aidé selon votre éligibilité.
L'apport sert généralement à financer tout ou partie des frais de notaire, des frais de garantie, des frais de dossier, des honoraires d'intermédiation ou d'une partie du prix du bien. En pratique, les banques apprécient souvent un apport couvrant au minimum les frais annexes, mais certains financements sans apport peuvent être étudiés selon la qualité du profil et les critères du partenaire.
Vous remboursez déjà plusieurs crédits à la consommation ou un prêt immobilier et votre endettement limite votre nouvelle capacité d'emprunt ? Une opération de regroupement de crédits peut parfois être étudiée avant ou parallèlement au projet immobilier. Elle consiste à réunir plusieurs prêts en un seul financement afin :
Deux financements complémentaires : un premier prêt regroupe les crédits existants, un second prêt finance l'acquisition immobilière. Le montage retenu dépend de votre intérêt financier, du coût total, de votre capacité de remboursement et des critères des établissements partenaires.
La forme la plus courante. Chaque mensualité comprend une part de capital et une part d'intérêts. Le capital restant dû diminue progressivement.
Le taux est déterminé lors de la signature de l'offre et reste identique pendant toute la durée du crédit. Il permet de connaître à l'avance le montant des échéances et le coût du financement.
Le taux peut évoluer selon un indice de référence et les modalités prévues au contrat. Cette solution nécessite une analyse attentive des conditions de variation et des éventuels mécanismes de plafonnement.
Permet de financer une nouvelle acquisition avant la vente du bien actuel. Il est temporaire et doit être remboursé lors de la vente, selon les conditions prévues par la banque.
Permet d'adapter les mensualités lorsque plusieurs crédits se chevauchent. Les échéances peuvent évoluer dans le temps afin de maintenir un effort de remboursement cohérent.
Pendant la durée du prêt, l'emprunteur règle généralement les intérêts. Le capital est remboursé à l'échéance grâce à une épargne, une vente ou une autre ressource prévue.
Le remboursement du capital peut être reporté pendant une période déterminée. Utile pour une construction, des travaux importants, un investissement locatif ou une acquisition en état futur d'achèvement.
Prêt à taux zéro, prêt d'accession sociale, prêt conventionné, prêt Action Logement, prêts de collectivités ou dispositifs destinés aux primo-accédants. Les conditions d'éligibilité évoluent régulièrement et doivent être vérifiées au moment de l'étude.
Le taux nominal sert à calculer les intérêts du prêt. Il dépend notamment de la durée, du montant emprunté, du profil de l'emprunteur, du niveau de risque, de la politique commerciale de la banque et des conditions de marché.
Le TAEG permet de mesurer et de comparer le coût global d'un financement. Il intègre notamment :
À titre indicatif, voici les taux nominaux actuellement pratiqués selon la durée de remboursement.
| Durée | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| Taux nominal | 3,58 % | 3,62 % | 3,74 % |
Taux nominaux indicatifs en vigueur en août 2026, hors assurance emprunteur et hors frais. Susceptibles d'évoluer.
L'assurance emprunteur protège l'emprunteur et l'établissement prêteur en cas d'événement couvert par le contrat, notamment le décès, la perte totale et irréversible d'autonomie, l'invalidité, l'incapacité de travail et éventuellement la perte d'emploi.
La banque peut proposer son propre contrat, mais l'emprunteur peut choisir une assurance externe présentant un niveau de garanties équivalent. Il est également possible, sous réserve des dispositions applicables, de changer d'assurance en cours de prêt. S.F.C.A & CIE peut vous accompagner dans l'étude de l'assurance proposée et dans la recherche d'une couverture adaptée à votre profil.
L'établissement prêteur exige généralement une garantie afin de se protéger en cas de non-remboursement.
Un organisme de cautionnement garantit le prêt selon ses propres critères.
Une hypothèque est inscrite sur le bien immobilier. En cas de défaillance durable, la banque peut exercer sa garantie selon les procédures légales.
Selon la nature de l'opération, une garantie immobilière peut être prise par acte notarié.
Un placement financier, tel qu'un contrat d'assurance-vie, peut être donné en garantie.
Une personne physique ou morale peut, dans certaines opérations, garantir tout ou partie du financement.
Les banques examinent généralement les relevés de comptes récents. Il est recommandé d'éviter les découverts répétés, les rejets de prélèvement, les dépenses non maîtrisées, les crédits renouvelables récemment utilisés et les mouvements difficiles à expliquer.
Une capacité d'épargne démontre que vous pouvez absorber une future mensualité ou un saut de charge.
La souscription récente d'un crédit à la consommation peut réduire la capacité d'emprunt et fragiliser l'analyse bancaire.
Le montant de l'acquisition doit être compatible avec les revenus, les charges, l'apport, les futures dépenses, la stabilité professionnelle et la composition du foyer.
Le budget doit intégrer les frais de notaire, les frais de garantie, les travaux, les frais de déménagement, la taxe foncière, les charges de copropriété, l'entretien du bien et les éventuels frais de courtage.
Une liste personnalisée vous est transmise selon votre situation et la nature de votre projet.
« Achetez aujourd'hui, vendez sans précipitation. »
Une solution de financement pour donner à votre projet d'achat-revente le temps de devenir réalité. Anticipez votre nouvelle acquisition grâce à la valeur de votre patrimoine immobilier.
Le prêt relais patrimonial in fine permet à un propriétaire de disposer d'un financement temporaire pour réaliser une nouvelle acquisition sans nécessairement attendre la vente de son bien actuel. Le capital est remboursé à l'échéance selon les modalités prévues au contrat, notamment grâce au produit de la vente du bien.
Le prêt immobilier restant sur le bien donné en garantie peut également être repris dans l'opération, sous réserve que le capital restant dû n'excède pas 15 % du montant du financement demandé.
Cette solution répond aussi à la situation d'un propriétaire ayant déjà souscrit un prêt relais et dont la vente du bien prend plus de temps que prévu en raison des conditions du marché immobilier.
| Situation du prêt relais bancaire | Financement relais possible |
|---|---|
| Dans sa première année | Jusqu'à 48 mois |
| Dans sa deuxième année | Jusqu'à 36 mois |
| Financement maximum | 70 % de la valeur retenue du bien destiné à être vendu |
Un apport personnel peut, selon le montage, compléter le financement.
Cette solution n'est pas destinée au financement :
| Caractéristique | Condition |
|---|---|
| Bien donné en garantie | Libre de tout gage, sous réserve du rachat limité du prêt immobilier existant |
| Garantie | Hypothécaire de premier rang et/ou nantissement |
| Financement maximum | 70 % de la valeur retenue du bien |
| Montant maximum | 500 000 € |
| Durée | Jusqu'à 60 mois selon la nature de l'opération |
| Âge maximum en fin de prêt | 85 ans |
| Assurance emprunteur | Facultative |
Votre dossier est analysé en fonction de votre situation réelle et non à partir d'un profil standardisé.
Nous étudions le prêt immobilier, l'assurance emprunteur, les garanties, les crédits existants et les solutions d'optimisation possibles.
Vous bénéficiez d'un interlocuteur unique pour la constitution, la présentation et le suivi de votre dossier.
Nous mettons en valeur les éléments favorables de votre situation auprès des établissements prêteurs.
Notre analyse ne porte pas uniquement sur le taux, mais également sur le coût total, l'assurance, la garantie, la souplesse du contrat et les conditions de remboursement.
Nous suivons votre dossier jusqu'à l'édition de l'offre et au déblocage des fonds.
Vous souhaitez acheter, construire, investir ou financer des travaux ? Ne limitez pas votre projet avant d'avoir analysé toutes les solutions disponibles.
Demander mon étude gratuite →⚠️ Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Les informations figurant sur cette page sont générales et sont fournies à titre informatif. Elles ne constituent pas une offre de prêt, une promesse de financement ou un engagement d'un établissement prêteur.
Tout financement est soumis à l'étude complète du dossier, à l'analyse de la solvabilité de l'emprunteur, à la valeur du projet, aux garanties demandées, aux critères du partenaire bancaire et à l'acceptation définitive de l'établissement prêteur. Les montants, taux, durées, mensualités et exemples présentés sont indicatifs et peuvent varier selon la situation de l'emprunteur et les conditions de marché.
Une opération de regroupement de crédits peut réduire le montant des mensualités grâce à un allongement de la durée de remboursement. Cet allongement peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention effective d'un ou plusieurs prêts d'argent, conformément à l'article L. 322-2 du Code de la consommation.
Pour un crédit immobilier, l'emprunteur bénéficie d'un délai légal de réflexion de dix jours calendaires à compter du lendemain de la réception de l'offre. L'offre ne peut être acceptée qu'à compter du onzième jour.
L'établissement prêteur peut exiger la souscription d'une assurance emprunteur. L'emprunteur peut proposer un contrat externe présentant un niveau de garanties équivalent à celui demandé par le prêteur, sous réserve de son acceptation.
SAS S.F.C.A & CIE au capital de 1 500 € – R.C.S. Antibes n° 999 584 303 – Siège social : 32 Chemin des Sables, 06160 ANTIBES – Mandataire non exclusif en opérations de banque et en services de paiement et Intermédiaire en assurance (MOBSP) – Courtier en opérations de banque et services de paiement (COBSP) – Mandataire d'Intermédiaire d'Assurance (MIA), immatriculée sous le n° ORIAS 26001937. ORIAS : www.orias.fr
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